A menos de tres años del lanzamiento de los créditos hipotecarios, se verificó el escenario temido: que la inflación se disparara al punto que hiciera las cuotas impagables para los tomadores de estas hipotecas. En noviembre, el coeficiente de variación salarial quedó 20,6 puntos porcentuales detrás de la inflación interanual y así más de 34.000 deudores quedaron en condiciones de renegociar con los bancos acreedores una expansión del plazo de repago de la deuda.
Los créditos en UVAs, calificados por Carlos Melconian -entre otros- como “una estafa para el deudor”, nacieron como un instrumento crediticio que traslada la totalidad de los riesgos de descalce del acreedor al deudor y dejan así a los bancos con una tasa de interés libre de todo riesgo salvo el de insolvencia -el cual es virtualmente nulo porque la propiedad hipotecada sirve de garantía.
Por lo tanto, el deudor asume adentro del instrumento UVA (Unidad de Valor Ajustable) la variación de la inflación -que históricamente tiende a la convergencia con el valor del dólar-, pese a que sus ingresos no estén sujetos al mismo proceso de actualización.
Cuando fueron lanzados estos créditos en la primera mitad de 2016, Sturzenegger los presentó como la forma para comprar una vivienda de cuatro ambientes con un ingreso de poco más de $10.000 mensuales. En ese entonces la meta de inflación de 2018 era del 10%.
Y ese punto era crucial en la evolución de los pagos. Si la inflación se aceleraba, las cuotas también. Pero no solo la cuota, sino el monto de la deuda remanente medida en pesos. Aquellos que habían tomado un crédito con este instrumento ya debían un 40% más en pesos, pese a que hubiesen estado cancelando las cuotas en tiempo y en forma. Cuanto antes se registrase un pico inflacionario, más elevada sería la proporción de deuda alcanzada por el ajuste.
Ante el temor de que se generase un desfase muy grande entre los salarios y las cuotas de las hipotecas, lo que podría devenir una mora masiva, el Gobierno resolvió instrumentar una válvula de descompresión de las cuotas. Si la inflación superaba por más del 10% el coeficiente de variación salarial (CVS), para los deudores se abre la posibilidad de solicitar la ampliación del plazo de pago de hasta el 25% del plazo original. Así, un cliente que haya solicitado una hipoteca a 20 años, puede extender la fecha de cancelación de su deuda a 25 años.
El tope es de dos ampliaciones por crédito y por este motivo, los analistas advertían que iba a tratarse de un crédito impagable o más bien “eterno”.
Cabe aclarar que hasta la fecha no se registró en créditos hipotecarios una mora masiva, pero sí se registraron alzas en el incumplimiento en el pago de los créditos prendarios con estos instrumentos.
Según publicó TN.com, de acuerdo a estimaciones de la Secretaría de Vivienda que depende de Ivan Kerr, serían más de 34.000 los deudores en condiciones de reclamar ahora por primera vez la cláusula de extensión de la deuda hipotecaria. La mayoría de los deudores firmaron sus contratos entre julio y diciembre de 2017.
